ریاست محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ........
با سلام
احتراماً، در پرونده کلاسه 0000به خواسته مطالبه بهای عادله روز ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش ۱۱ فارس واقع در جهرم، ........، نسبت به نظریه کارشناسی تقدیمی اعتراض داشته و با عنایت به ایرادات اساسی موجود در نظریه، تقاضای ارجاع امر به هیأت سهنفره کارشناسان رسمی دادگستری را به شرح ذیل تقدیم مینمایم:
۱- نظریه کارشناسی فاقد بیان مبانی و روش دقیق ارزیابی است
کارشناس محترم در نظریه خود ارزش ملک را در زمان تصرف مبلغ 000۰/00۰/520/50 ریال و ارزش روز آن را مبلغ 000/000/676/65 ریال اعلام نموده است؛ لیکن در نظریه مذکور مشخص نگردیده که ارقام اعلامی بر اساس چه روش کارشناسی، چه تعداد معامله مشابه، چه قیمت پایهای برای هر مترمربع و با اعمال چه ضرایب و شاخصهایی تعیین شده است.
در ارزیابی املاک، صرف اعلام مبلغ نهایی بدون تشریح فرآیند رسیدن به قیمت، امکان بررسی صحت و انطباق آن با واقعیتهای اقتصادی ملک را سلب مینماید؛ در حالی که مطابق ماده ۲۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، نظریه کارشناسی باید صریح، موجه و مستدل باشد.
۲- نظریه حاضر عملاً تکرار ارزیابی انجامشده توسط شهرداری ........ است و فاقد استقلال لازم میباشد
یکی از ایرادات اساسی نظریه مورد اعتراض آن است که مبلغ تعیینشده توسط کارشناس محترم در خصوص ارزش ملک در زمان تصرف، دقیقاً همان مبلغی است که قبلاً در نظریه کارشناسی مأموریتی شهرداری ........ مورخ ۱۳/۱۰/۱۴۰۴ اعلام گردیده بود.
در حالی که همان ارزیابی قبلی، مورد اختلاف مالک بوده و اساساً به دلیل عدم پذیرش آن، دعوای حاضر مطرح شده است.
بنابراین انتظار میرفت کارشناسی تعیینی دادگاه با بررسی مستقل موضوع، وضعیت واقعی ملک، شرایط بازار، معاملات مشابه و عوامل مؤثر در افزایش یا کاهش ارزش ملک را بررسی نماید؛ نه اینکه صرفاً همان رقم قبلی را تکرار نماید.
بدیهی است صرف یکسان بودن رقم دو نظریه، به تنهایی دلیل بیاعتباری نظریه نیست؛ لیکن در شرایطی که مبانی کارشناسی جدید، مستندات معاملاتی و نحوه محاسبه قیمت ارائه نشده است، این امر موجب تردید جدی در استقلال و کفایت نظریه خواهد بود.
۳- عدم توجه کافی به موقعیت ممتاز و عوامل مؤثر در ارزش ملک
ملک موضوع دعوا دارای شرایط خاص و مؤثر در ارزشگذاری میباشد که عبارت است از:
• قرار گرفتن در بلوار اصلی آیتالله .....؛
• برخورداری از دو بر و دسترسی به دو معبر؛
• قرار گرفتن در محدوده شهری؛
• مجاورت با میدان جدیدالاحداث؛
• برخورداری از قابلیت و پتانسیل تجاری؛
اگرچه برخی از این ویژگیها در نظریه کارشناسی ذکر شده است، لیکن مشخص نشده که آثار اقتصادی و معاملاتی این عوامل در تعیین قیمت نهایی چگونه لحاظ گردیده است.
در ارزیابی ملک، ذکر اوصاف ملک کافی نیست؛ بلکه باید اثر مستقیم این اوصاف بر قیمت هر مترمربع و ارزش نهایی ملک مشخص گردد.
۴- عدم انطباق کامل نظریه با مفهوم «بهای عادله روز» موضوع قانون نحوه تقویم املاک شهرداریها
مطابق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰، در مواردی که شهرداریها مجاز به تملک املاک اشخاص بوده و توافقی میان شهرداری و مالک حاصل نشود، قیمت املاک باید به قیمت روز تقویم و پرداخت گردد. همچنین تبصره ۱ همان قانون، تعیین قیمت روز را بر عهده هیأت سهنفره کارشناسان رسمی دادگستری قرار داده است.
فلسفه پیشبینی هیأت کارشناسی سهنفره، تضمین ارزیابی مستقل، دقیق و منطبق با واقعیت بازار و جلوگیری از یکجانبه شدن فرآیند تعیین قیمت است.
همچنین برابر نظر رویه قضایی و مستند به قوانین موجود، منظور از قیمت روز موضوع این قانون، بهای روز زمین مبتنی بر نوع کاربری و وضعیت واقعی ملک است و ارزیابی باید با توجه به ویژگیهای مؤثر ملک انجام شود.
بنابراین در پرونده حاضر، تعیین قیمت بدون بررسی دقیق کاربری، موقعیت، ارزش واقعی منطقه، معاملات مشابه و قابلیت اقتصادی ملک، با مفهوم قیمت عادله روز منطبق نمیباشد.
۵- وجود اختلاف اساسی در ارزیابیهای انجامشده و ارائه مستندات جدید مؤید ضرورت ارجاع به هیأت کارشناسی
در پرونده حاضر، نظریه کارشناسی مورد اعتراض، ارزش ملک در زمان تصرف را مبلغ 000/00۰/520/50 ریال و ارزش روز آن را مبلغ 000/000/676/65ریال تعیین نموده است؛ لیکن با توجه به بررسیهای انجامشده از سوی اینجانب و مستندات جدیدی که به پیوست این لایحه تقدیم میگردد، مشخص میشود که ارزش واقعی ملک با مبلغ اعلامی در نظریه کارشناسی اختلاف قابل توجهی دارد.
در این خصوص:
اولاً، آقای الف، کارشناس و ارزیاب بانک و خبره محلی دادگستری، طی نظریه ارزیابی مورخ ۱۵/۰۸/۱۴۰۴، با توجه به موقعیت ملک و شرایط منطقه، ارزش عرصه پلاک ثبتی موضوع دعوا را بر مبنای قیمت واحد یک میلیارد ریال به ازای هر مترمربع، مبلغ000/000/200/84ریال اعلام نموده است.
ثانیاً، آقای ب، مدیر مشاور املاک منطقه، پس از بازدید از ملک در تاریخ ۰۵/۱۲/۱۴۰۴ و با لحاظ موقعیت ممتاز ملک، قرار گرفتن در ........، مرغوبیت محل و شناخت بازار معاملاتی منطقه، ارزش هر مترمربع ملک را مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون ریال اعلام نموده است که بر اساس این ارزیابی، ارزش کل ملک به مراتب بیش از مبلغ تعیینشده در نظریه کارشناسی مورد اعتراض خواهد بود.
هر دو ارزیابی مذکور پیش از صدور نظریه کارشناسی دادگستری مورخ ۲۷/۰۵/۱۴۰۵ انجام شده و اکنون به عنوان مستندات مؤید اعتراض به نظریه کارشناسی و جهت بررسی دادگاه محترم تقدیم میگردد.
بدیهی است ارائه این ارزیابیها به معنای تعیین قطعی ارزش ملک نمیباشد، لیکن وجود اختلاف قابل توجه میان ارزیابیهای موجود و نظریه کارشناسی صادره، نشاندهنده ضرورت بررسی دقیقتر موضوع توسط هیأت کارشناسی مستقل میباشد؛ به ویژه آنکه در نظریه کارشناسی مورد اعتراض، علت عدم احتساب عواملی نظیر موقعیت ممتاز ملک، دوبر بودن، مجاورت با معبر اصلی، قابلیت بهرهبرداری تجاری و شرایط معاملاتی منطقه به نحو روشن تبیین نشده است.
بنابراین، با توجه به اختلاف مؤثر در تعیین ارزش ملک و اهمیت مستقیم آن در میزان محکومبه، ارجاع امر به هیأت سهنفره کارشناسان رسمی دادگستری جهت تعیین بهای عادله واقعی ملک، اقدامی ضروری و منطبق با موازین کارشناسی و قضایی خواهد بود.
۶- ضرورت ارجاع امر به هیأت سهنفره کارشناسان رسمی دادگستری
با عنایت به مراتب فوق، نظریه کارشناسی تقدیمی از جهات متعدد واجد ایراد اساسی میباشد؛ از جمله:
اولاً، نظریه مذکور بدون ارائه مستندات روشن از معاملات مشابه، نحوه تعیین قیمت واحد هر مترمربع، روش محاسبه و میزان تأثیر عوامل مؤثر در ارزش ملک، صرفاً مبلغ نهایی را اعلام نموده است.
ثانیاً، مبلغ تعیینشده در بخش مربوط به ارزش ملک در زمان تصرف، با مبلغ ارزیابی انجامشده به درخواست شهرداری ........ مطابقت دارد؛ در حالی که مبنای طرح دعوای حاضر، عدم پذیرش همان ارزیابی و مطالبه بهای عادله واقعی ملک میباشد.
ثالثاً، با توجه به مستندات جدیدی که به پیوست این لایحه تقدیم میگردد، مشخص میشود که در ارزیابیهای انجامشده پیش از نظریه کارشناسی دادگستری مورخ ۲۷/۰۵/۱۴۰۵، ارزشهایی بالاتر از مبلغ تعیینشده در نظریه مورد اعتراض اعلام شده است.
اگرچه ارزیابیهای مذکور به تنهایی تعیینکننده قطعی ارزش ملک نمیباشند، لیکن اختلاف قابل توجه میان این ارزیابیها و نظریه کارشناسی صادره، مؤید وجود اختلاف جدی در مبانی قیمتگذاری و ضرورت بررسی دقیقتر موضوع توسط هیأت کارشناسی مستقل میباشد.
رابعاً، ملک موضوع دعوا به لحاظ موقعیت خاص خود از جمله قرار گرفتن در ........، برخورداری از دو معبر، مجاورت با ........، موقعیت شهری مناسب و دارا بودن قابلیت و پتانسیل تجاری، دارای ویژگیهایی است که تأثیر مستقیم در ارزش اقتصادی آن دارد؛ لیکن در نظریه کارشناسی حاضر، نحوه تأثیرگذاری این عوامل در تعیین قیمت نهایی به صورت روشن و مستدل بیان نشده است.
بنابراین، با توجه به اینکه تعیین بهای عادله روز ملک مستقیماً در میزان حقوق مالی مالک مؤثر بوده و نظریه موجود از حیث مبانی کارشناسی و انطباق با شرایط واقعی ملک نیازمند بررسی میباشد، مستنداً به مواد ۲۶۲ و ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی و با لحاظ مقررات قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰، صدور دستور ارجاع امر به هیأت سهنفره کارشناسان رسمی دادگستری در رشته مرتبط مورد استدعاست.
استدعا دارد دستور فرمایید هیأت کارشناسی منتخب ضمن بررسی دقیق سند مالکیت، موقعیت و وضعیت ملک، کاربری، شرایط منطقه، ارزش معاملاتی املاک مشابه، وضعیت بازار و کلیه عوامل مؤثر در تعیین قیمت، نسبت به اعلام بهای واقعی و عادله روز ملک با ذکر مبانی و مستندات کارشناسی اقدام نماید.
با تشکر و تجدید احترام
خواهان - الف
