شماره پرونده: ۱۴۰۴-۷۵-۷۹۶ح
تاریخ نظریه: ۱۴۰۵/۰۵/۲۰
مرجع صادرکننده: اداره کل حقوقی قوه قضاییه
متن استعلام
برخی معتقدند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ درصدد اعتباربخشی به اسناد رسمی است و به همین سبب اسناد رسمی صادره مطابق این قانون قابل ابطال نمیباشند؛ حتی اگر در اثر ارتکاب جرایم کلاهبرداری و انتقال مال غیر تنظیم شده باشد، دادگاه کیفری یا حقوقی نمیتواند سند رسمی جدید صادره را ابطال و ملک را به مالباخته مسترد کند و در این صورت رد عین مال منتفی بوده و در حکم تلف محسوب و مالباخته باید مثل یا قیمت مال را مطالبه کند.
با توجه به دیدگاه یادشده، خواهشمند است اعلام فرمایید چنانچه انتقال مال غیر احراز شود؛ اما ملک با سند رسمی به نحو تقلب منتقل شده باشد و ایادی بعدی نیز هر یک سند رسمی انتقال داشته باشند، در خصوص رد مال تکلیف دادگاه کیفری چیست؟ آیا دادگاه میتواند همانند سابق بر این قانون در مقام رد مال دستور ابطال تمامی اسناد بعدی را صادر کند؟ مالباخته چگونه به مال خود خواهد رسید؛ با ابطال سند و رد مال و یا اقدام حقوقی و مطالبه ضرر و زیان و ثمن ملک؟
متن پاسخ نظریه مشورتی
اولاً، ضمانت اجرای تکالیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر به معاملات عادی است که در خصوص اموال غیرمنقول دارای سند رسمی منعقد میشود؛ در حالی که در فرض سؤال، نسبت به ملک متنازعفیه با تنظیم سند رسمی انتقال، معامله صورت گرفته است.
ثانیاً، در خصوص معاملاتی که با ارتکاب رفتار مجرمانه و با ثبت در سامانه موضوع ماده یک این قانون انجام شدهاند، با عنایت به حکم مقرر در ماده ۱۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، دعوای بطلان قرارداد ثبتشده در سامانه قابلیت استماع و رسیدگی دارد و استماع دعوای حقوقی و کیفری مرتبط با بطلان این معاملات که در سامانه موضوع ماده یک قانون به ثبت رسیدهاند، با منع قانونی مواجه نیست.
مستندات قانونی
ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
»یک سال پس از راهاندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه بهصورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاههای اجرایی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمیشود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته میشود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده میشود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد. «
ماده ۱۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
»در صورتی که معامله رسمیِ انجامشده ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیاندیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (۱) این قانون با اخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.
این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه حسب مورد شرکت بیمه یا زیاندیده به شخصی که بطلان مستند به او است، نمیباشد. نحوه تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران میرسد«.
